Контакты г. Санкт-Петербург,
ул. Лужская, д. 10
Муниципальный совет +7 (812) 531-38-58 mo21kostina@mail.ru
Местная администрация +7 (812) 531-38-58 okrug21@mail.ru
Орган опеки и попечительства +7 (812) 532-35-62 okrug21@mail.ru

Комплексное развитие территорий в Санкт-Петербурге: о чем говорит закон?

14 марта 2023 Понятие «комплексное развитие территорий» или сокращенно – КРТ, введено в российское законодательство Федеральным законом №494-ФЗ (вступил в действие 30 декабря 2020 г.). Он определил КРТ как «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов».Этот закон внес изменения в Земельный, Градостроительный и Жилищныйкодексы Российской Федерации, а также в некоторые другие федеральные законы. Внесенная в Градостроительный кодекс законом 494-ФЗ статья 65 определяет четыре вида КРТ: комплексное развитие территорий жилой и нежилой застройки, а также комплексное развитие незастроенных территорий и комплексное развитие территории по инициативе правообладателей. Важно, что комплексное развитие территории жилой застройки (КРТ ЖЗ) осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены не только многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, но и многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным отдельным местным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

С целью определения порядка реализации КРТ на территории Санкт-Петербургапо инициативе Губернатора 29 июня 2022 года был принят Закон Санкт-Петербурга № 444-59«О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге». Этот закон определил, что КРТ ЖЗ в Санкт-Петербурге может осуществляться на территориях, на которых присутствуют дома, возведенные в период индустриального домостроения 1957 – 1970 годов по типовым проектам, разработанным в этот период времени (в законе отдельно указано, что это дома типа «хрущевки панельные»). В указанный период времени в городе возведены дома следующих серий: 1-527/1-528; Э-32-60;
Э-33-60; 1-335; ГИ; ОД; 1-507; 1ЛГ-507; 1ЛГ-504; 1ЛГ-502В, и значит, любая территория (элемент планировочной структуры города, т.е., например, квартал или часть квартала), на которой имеется хотя бы один из таких домов, может попасть в проект КРТ ЖЗ с последующим сносом и расселением всех домов, попавших в этот проект.

Рассмотрим основные особенности процедуры КРТ ЖЗ. Во-первых, согласно статье 66 обновленного Градостроительного кодекса, «Решение о комплексном развитии территории может быть принято по инициативе высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в границах которого расположена территория, подлежащая комплексному развитию», то есть принять такое решениеможет только Правительство Санкт-Петербурга, причем этоего право, а не обязанность. Тем временем с 7 по 21 сентября нынешнего года прошли публичные слушания по законопроекту, разработанному Минстроем, о внесении изменений в статью 30 Градостроительногокодекса. Предлагаемые изменения дадут правительству РФ право принимать решения о комплексном развитии территорий, которые в соответствии с региональными Правилами землепользования и застройки не определены как предназначенные для КРТ. Важно понимать, что КРТ оперирует не домами, а элементами планировочной структуры, а по приказу Минстроя –это квартал; т. е. по факту закон Санкт-Петербурга № 444-59позволяет осуществлять перестройку кварталов целиком с предварительным сносом находящихся в них домов, если в этом кварталеимеются жилые дома, возведенные в период индустриального домостроения 1957 – 1970 годов.

Сейчас в городе нет ни одного квартала, в отношении которого был бы разработан проект КРТ ЖЗ, но эта ситуация может быстро измениться, если, согласно части 5.2 статьи 30 Градостроительного кодекса, найдется инвестор с проектом на 7 миллиардов рублей, внесший в бюджет Российской Федерации и Санкт-Петербурга в 2021 году 200 миллиардов рублей совокупного налога, пожелавший осуществить проект КРТ ЖЗна любой территории где находятся жилые дома, возведенные по проектам массовых серийв 1957 – 1970 гг.

Во-вторых, несмотря на то, что решение о КРТ ЖЗ будет приниматься Правительством Санкт-Петербурга,планированием и реализациейэтого решения будет заниматься юридическое лицо, с которым Правительство Санкт-Петербурга заключит соответствующий договор, то есть, попросту говоря,застройщик. Причем делать он это будет без участия и контроля со стороны Правительства Санкт-Петербурга, о чем написано в статье 14.4 Закона Санкт-Петербурга «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» (Статьи 14.3 – 14.5были добавлены в этот закон Законом № 444-59). Застройщик будет выбираться по результатам торгов, конкурса или аукциона, при условии, что он имеет опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее десяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории.

В-третьих, хотявключать в проект КРТ ЖЗможно будет целые кварталы, выйти из этого проекта каждый многоквартирный дом может только в индивидуальном порядке, проведя общее собрание собственников (ОСС)дома, в котором, в соответствии со статьями 44-47Жилищного кодекса,участвуют собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений по договору социального найма (особенность таких собраний в том, что собственники нежилых помещений в таких ОСС принимать участия не могут).С момента официального опубликования Администрацией Санкт-Петербурга проекта решения о КРТ ЖЗу жителей дома есть 90 (девяносто) дней, чтобы собрать и провести ОСС. Если в указанные сроки ОСС не будет проведено, то дом включается в решение о КРТ ЖЗ, как это указано в п. 5 статьи 67 Градостроительного кодекса.Правда, до момента, пока не утверждена документация по планировке территории в целях реализации принятого решения о КРТ ЖЗ, жильцы еще могут провести ОСС по вопросу исключения из программы. Инициировать ОСС по вопросам включения дома в программу или исключения из нееможет любой собственник жилого помещения в доме, а также орган государственной властиподготовивший проект такого решения о КРТ ЖЗ, либо застройщик.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по КРТ принимается:
<ul>
    <li>по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей КРТ ЖЗ, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме;</li>
    <li>по вопросу об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей КРТ ЖЗ, и из проекта решения о КРТ ЖЗ, не менее чем третью голосовсобственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме.</li>
</ul>
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающиеболеечем50% голосов от общего числа голосов(ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса).

В-четвертых, если дом попал в КРТ, то права жильцов этого дома определены в статье 32.1 Жилищного кодекса. Собственники жилых помещений должны получитьвыплату в денежной форме(равноценное возмещение),рассчитанную на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки. Квартира взамен изымаемой может быть предоставлена застройщиком только позаявлению собственника жилого помещения. При этомпроизводится зачетом стоимости предоставляемой квартиры при определении размера возмещения за изымаемую квартиру.Если предоставляемая квартира будет иметь стоимость выше изымаемой, разницу в стоимости жилья собственнику придется искать самому: брать в долг у родственников, получать ипотеку в банке. Важно, что ни о какой равнозначности (по площади и числу комнат) новой квартиры, выдаваемой взамен изымаемой, речи в законе не идет, кроме того, в законе не оговаривается и местоположение новой квартиры – она может быть предоставлена где угодно в черте города. В случае, если у вас это единственное жилье, то по вашему заявлению за вами сохраняется право пользования жилым помещением на срок не более чем шесть месяцев после перечисления вам денег на специальный счет, если об ином вы не договоритесь с застройщиком.Дальше вы обязаны помещение освободить, а в случае отказа от освобождения квартиры или заключения договора на передачу прав на квартиру застройщику он имеет право обратиться в суд с иском о понуждении вас к заключению договора и одновременно – о вашем выселении.

Тем, кто стоит на учете по улучшению жилищных условий, город предусматривает первоочередное право на улучшение жилищных условий, а также предусмотрена субсидия для приобретения квартиры по социальной норме предоставления жилой площади (33 метра квадратных на одиноко проживающего, или по 18 метров на каждого члена семьи). Жильцам, проживающим в квартирах по договорам социального найма, по договорам социального найма предоставляются квартиры, общая площадь которых превышает общую площадь ранее занимаемых квартирне более чем на 9 квадратных метров на всю семью, а в случае если изымаемая квартира общей площадью менее установленной нормы предоставления площадипо договору социального найма, при переселении предоставляются квартиры, общая площадь которых соответствуетнорме предоставления. Для этого случая закон также не предусматривает никаких правил по определению местоположения новой квартиры – она может быть предоставлена где угодно в черте города.

<span style="font-size: 12pt;">Все нюансы законодательства о КРТ ЖЗ очень трудно уместить в одну статью, мыпостарались рассмотреть лишь самые важные из них. Если у вас остались вопросы, то вы можете почитать указанные в заметке статьи законов самостоятельно.</span>

<span style="font-size: 12pt;">Как вы, наверное, уже слышали, Законодательное Собрание Санкт-Петербурга приняло законо временной (до 2024 года) приостановке некоторых положений Закона Санкт-Петербурга о КРТ № 444-59. Ноэто законне полностью приостанавливает действие закона № 444-59, и уж конечно, он не отменяет положения, введенные в федеральное законодательство. Поэтому очень важно следить за изменениями законодательства, отслеживать решения, публикуемые Правительством Санкт-Петербурга, и быть готовым к проведению ОСС в вашем доме, если вы не хотите, чтобы он попал под действие программы КРТ.</span>

<span style="font-size: 12pt;"><em>Марина Крашакова, Дмитрий </em><em>Бураков</em></span>

Полезные ссылки